Противостояние продавец-покупатель

Противостояние: продавец-покупатель

 

Очень часто, на форумах, посвященных недвижимости темой обсуждения становится тема сроков выселения прежних владельцев из проданной квартиры. В СМИ обсуждалась история девушки, мама которой купила квартиру, а предыдущая владелица категорически отказалась освобождать ее, поскольку, по ее словам, ей некуда было выезжать. И в этом случае ситуация разрешилась в пользу покупателей, но, по словам специалистов, далеко не всегда новые владельцы квартир города Москвы могут рассчитывать на положительный результат в их пользу.
Гражданский кодекс РФ регламентирует ряд статей, определяющие, в каких случаях сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными, в  числе которых есть к примеру такой вариант, при котором продавец квартиры выписался из нее, но при этом нигде не прописался, а спустя некоторое время подал иск на признание сделки недействительной. В таком случае конституционные права продавца на жилье считаются нарушенными, и сделка купли-продажи аннулируется. Решение в таких случаях выносит суд, и последствия для покупателя могут быть весьма плачевны, так как продавцу возвращают квартиру, а покупателю – сумму, которую он заплатил за нее. По мнению специалистов, такие ситуации не редкость  среди мошенников, зарабатывающих на махинациях с недвижимостью. Единственным способом обезопасить себя, это попытаться проконтролировать, чтобы продавец был не только выписан с прежнего места жительства, но и действительно зарегистрирован по новому адресу.
Например, возможны и такие  ситуации, когда продавец оформляет сделку купли-продажи квартиры, в которой на момент заключения договора проживают арендаторы, и соответственно последние, в свою очередь, выезжать отказываются. В таком случае действовать также следует через суд, и при этом следует знать, что если продавец поступил недобросовестно и продал квартиру раньше, чем истек срок аренды, арендатор вполне может оставаться в квартире еще на протяжении месяца после окончания оплаченного срока проживания. В противном случае собственник обязан выплатить арендатору неустойку в размере одной месячной арендной ставки. Если же арендатор после продажи находится в квартире незаконно, то есть со стороны собственника (продавца) нарушений договора не было, новые владельцы недвижимости имеют право выселить арендатора, обратившись к участковому. Так же, в соответствующие органы имеют право обратиться и обманутые арендаторы, если квартира была сдана им на незаконных основаниях. Только в этой ситуации им все равно придется освободить помещение, поскольку договор найма, заключенный с нарушениями (например, жилье сдал в аренду не настоящий его владелец), силы не имеет.
Так же бывают ситуации, когда  в действиях продавца нет злого умысла, однако он физически не имеет возможности освободить квартиру вовремя. Следует отметить, что покупатель при этом имеет право подать в суд, а так же  требовать не только ее освобождения, но и материального возмещения ущерба. Во избежание таких  ситуаций рекомендуется изначально оговаривать сроки освобождения квартиры и обязательно фиксировать все документально, в предварительных договорах, которые регулируют право доступа к банковским ячейкам на каждом из этапов сделки. В одну из ячеек покупатель помещает часть денег, которую покупатель имеет право получить, обратившись в банк с зарегистрированным договором купли-продажи на руках. В другой ячейке хранится оставшаяся сумма, которую продавец получит после освобождения квартиры. Причем тот факт, что квартира освобождена, должен быть подтвержден юридически, а покупатель имеет право проконтролировать ситуацию, проверив записи о регистрации в домовой книге.